Comprar una casa de campo, como cualquier otra propiedad inmobiliaria, es un negocio responsable. No basta con elegir un pueblo adecuado, una buena casa con parcela ajardinada y comunicaciones, también hay que comprobar los títulos de propiedad y el propio vendedor para evitar situaciones desagradables en el futuro.
Con qué dificultades ocultas puede enfrentarse el comprador de una residencia de verano, contamos junto con expertos.
1. Problemas con los documentos y el registro
Uno de los puntos principales al comprar una casa de verano o cualquier otro inmueble es la verificación de los documentos y las posibles dificultades con ellos (en particular, un paquete de documentos incompleto). Por ejemplo, el vendedor puede no tener la propiedad de la tierra. Según Zhanna Kolesnikova, directora de práctica comercial de Pleshakov, Ushkalov and Partners, en la gran mayoría de los casos, los compradores se las arreglan con un control mínimo: solicitan un extracto de la USRN que confirma que el derecho del vendedor está registrado en el registro. Sin embargo, es necesario verificar no solo la entrada actual en el registro, sino también la legalidad de la adquisición de los derechos de propiedad, señala el abogado.
El vendedor debe tener al menos un pasaporte y documentos de título para la dacha (por ejemplo, un contrato de venta, documentos de herencia). “Siempre debe haber dos documentos: para la tierra (que confirma el derecho de propiedad) y para la casa (si la casa y la tierra están registradas). El contrato de venta es siempre el mismo, incluimos tanto la casa como el terreno allí ”, dijo Anna Pochikaeva, experta de la oficina de bienes raíces suburbanos de Miel en Nikoloyamskaya.
Un certificado de ausencia de deudas sobre contribuciones es extremadamente importante si el sitio está en SNT, DSK y asociaciones similares de ciudadanos, continuó Zhanna Kolesnikova. “Si la categoría del sitio o el tipo de uso permitido ha cambiado, entonces se necesitan los documentos pertinentes. Además, la lista depende de la situación específica”, explicó el experto.
2. Deudas en el país
Una sorpresa desagradable para el comprador pueden ser las deudas en destino y las cuotas de membresía de SNT, DNP, en cuyo territorio se encuentra la casa de campo. En sí misma, la presencia de deudas sobre contribuciones no impide la venta del sitio, si no se embarga. La deuda tampoco pasa al nuevo propietario, dice Zhanna Kolesnikova. Sin embargo, en la práctica, pueden convertirse en un problema para él, advierte el abogado.
“La gestión del SNT puede crear varios inconvenientes para el nuevo propietario, tratando de endeudarse con él, y no con el antiguo propietario, que ya no está disponible. Por ejemplo, puede haber dificultades para conectarse a gas, electricidad, comunicaciones generales, acceso a un territorio común ”, dio un ejemplo de Zhanna Kolesnikova.
Para no ser rehén de las deudas de otras personas, antes de la transacción, debe solicitar al vendedor un certificado de no deudas emitido por la administración de SNT. También sería útil conocer personalmente a la gerencia para saber qué aportes y pagos hay en el pueblo, recomendó el abogado.
Además, a la hora de comprar una dacha hay que tener en cuenta no solo su costo, sino también los aportes anuales, el mejoramiento general del territorio del SNT, que se mantiene con el dinero de los veraneantes, agregó el experto de Miel.
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3. Vendedor en quiebra
Es importante verificar no solo los documentos de la casa de campo, sino también el propio vendedor (si tiene deudas, si hay procedimientos legales en su contra). Por ejemplo, la presencia de grandes deudas por parte del propietario en el momento de la transacción puede llevar a la pérdida de una casa de campo si el antiguo propietario se declara en quiebra.
Cuanto mayores sean las deudas del vendedor, mayor será el riesgo de quiebra y posible impugnación de la transacción, advierte el jefe de práctica comercial del bufete de abogados Pleshakov, Ushkalov and Partners. “En teoría, es posible impugnar una transacción realizada tres años antes de la quiebra del vendedor. Sin embargo, cuanto menor sea el intervalo de tiempo entre la declaración de quiebra del deudor y el acuerdo, mayor será el riesgo”, agregó.
Para protegerse de tal situación, es necesario verificar si se ha iniciado un caso de quiebra contra el vendedor, si hay decisiones judiciales y procedimientos de ejecución a gran escala iniciados, recomienda el abogado.
Dónde comprobar
Un caso de quiebra iniciado se puede verificar en el sitio web del Registro Federal Unificado de Información de Quiebras. Los actos judiciales se pueden consultar en los sitios web del tribunal de jurisdicción general y el sitio del magistrado en el lugar de registro del vendedor y la ubicación de la tierra. Procedimientos de ejecución iniciados: en el sitio web del Servicio Federal de Alguaciles. Si los objetos que se compran son de copropiedad común, también se debe verificar el cónyuge del propietario, incluso si el derecho está registrado solo a nombre de uno.
Lea más sobre verificar al propietario en nuestro material: Cómo verificar al vendedor de un apartamento y no caer en la trampa de un estafador. Lista de Verificación
4. Comprar una casa de campo con personas registradas
Una molestia pueden ser personas registradas en la casa que el comprador no conocía y no verificó en ese momento. Prescrito a través del libro de la casa, que está en manos del propietario. Pero sucede que al vender una casa, el propietario no se la transfiere al comprador y este último adquiere una casa con personas registradas en ella, dijo Tatyana Maksimova, jefa del departamento de bienes raíces suburbanos de Inkom-Nedvizhimost.
A menudo, las casas de campo o de jardín no son legalmente residenciales. Este hecho no afecta las vacaciones de ninguna manera. Pero registrarse en una casa así simplemente no funciona. Para hacer esto, debe transferirlo del jardín al residencial. Lea más sobre cómo se puede hacer esto en nuestro material: Regístrese en el país: cómo convertir una casa de jardín en una residencial y ahorrar dinero.
Una molestia pueden ser personas registradas en la casa que el comprador desconocía y no verificó en ese momento (Foto: Studio MDF//shutterstock.com)
Un ejemplo de la práctica de Tatyana Maksimova:
— Los compradores compraron una casa en ruinas en una antigua casa de campo en los suburbios. Los vendedores dijeron que no había ningún libro de la casa. La casa en sí fue reconstruida, se construyó casi una casa nueva. Como resultado, resultó que tres personas estaban registradas en él, una de las cuales está en un internado psiconeurológico. Los nuevos propietarios tuvieron que escribirlos.
5. Falta de agrimensura
El pinchazo del comprador puede ser la falta de agrimensura en la que se encuentra la casa de campo. “Es posible hacer un trato incluso en ausencia de agrimensura, la transferencia de propiedad se registrará para usted. Pero si la adquisición se lleva a cabo con la participación de fondos hipotecarios, entonces el banco necesitará un paquete completo de documentos”, dice Anna Pochikaeva.
De acuerdo con la ley, antes de enajenar la tierra, es necesario realizar un levantamiento topográfico. A veces, Rosreestr pierde transacciones con terrenos sin encuestar, pero ahora esos terrenos se están volviendo menos comunes, dice Natalia Vodolagina, socia del bufete de abogados Westside.
Las disputas con la agrimensura se pueden minimizar si los límites del sitio en el mapa catastral ya están definidos en el extracto de la USRN. Para reducir el riesgo de disputas sobre los límites del terreno, también puede invitar a un ingeniero catastral para que determine los límites reales del terreno. También debe asegurarse de que los datos indicados en el extracto del USRN correspondan a los parámetros de la casa. “Además, se recomienda pedir al propietario que ordene un plan urbanístico del solar (GPZU). Este documento solo puede ser solicitado por el propietario. Mostrará qué y qué tamaños se pueden construir en el sitio, cómo se puede usar”, agregó el abogado.
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6. Bordes superpuestos
Otro posible problema al comprar una casa de campo es la imposición de los límites de la parcela de tierra en los límites de las áreas comunes o de los vecinos. “Muy a menudo en las aldeas se puede observar la siguiente imagen: un vecino movió ligeramente la cerca al sitio de otro, el siguiente hizo lo mismo y, como resultado, el propietario del sitio extremo puede perder varios acres de tierra. La peor opción es descubrir que la casa que compraste está en realidad en el terreno de un vecino ”, dio como ejemplo Zhanna Kolesnikova. Según ella, un caso particular de tal problema puede ser la imposición de los límites de la parcela de tierra en los límites del fondo forestal. Esto puede interferir con la construcción en él.
Para evitar que esto suceda, es mejor ponerse en contacto con un ingeniero catastral que debe verificar las coordenadas de la declaración de la USRN para un área específica utilizando un equipo geodésico. Puede verificar la imposición de límites en los límites del fondo forestal en los portales regionales relevantes, por ejemplo, en el geoportal de la región de Moscú. “Si hay una superposición, pídale al vendedor que la excluya antes de la transacción. Por regla general, en la mayoría de los casos esto se puede hacer de manera simplificada en pocos días”, agregó el abogado.
7. No para uso durante todo el año
Dacha es una casa para la vida estacional, generalmente de mayo a septiembre inclusive. Luego, la casa se cierra y se suspende hasta la próxima temporada de verano. Hay casos en que los compradores planean vivir en el país por más tiempo, aunque en la práctica esto es imposible. Por lo tanto, antes de comprar, debe considerar cómo se construyó la casa: para uso durante todo el año o como verano.
“Algunos compradores piensan que podrán vivir en una casa de verano en invierno. Esto es un error. Para una casa de invierno, se necesita un buen aislamiento de la casa y todas las comunicaciones y calefacción”, advirtió Anna Pochikaeva.
Algunos compradores piensan que podrán vivir en una casa de verano en invierno. Esto es un error (Foto: Irina Dainakova/shutterstock.com)
8. Edificios no autorizados
Otra posible sorpresa es la compra de un terreno con construcciones ilegales. Hay situaciones en las que el vendedor tiene el derecho de propiedad solo sobre el terreno, pero el edificio residencial y las dependencias ubicadas en él no están registrados, el jefe de práctica comercial de la oficina de abogados Pleshakov, Ushkalov and Partners dio un ejemplo.
“Desde el punto de vista de adquirir el derecho de propiedad, aquí no hay problema, ya que las edificaciones se levantan sobre el terreno y son adquiridas por el comprador. Sin embargo, pueden surgir problemas cuando el comprador decida registrar su propiedad de los mismos, lo cual es necesario, por ejemplo, para conectar el gas”, advirtió el letrado.
En esta etapa, el nuevo propietario puede descubrir que la casa fue construida con violaciones significativas. Por ejemplo, está parcialmente ubicado en suelo extranjero, lo que impide que se registre en el catastro y registre derechos de propiedad. Para evitar esto, es recomendable comprar objetos ya diseñados.
Otra posible sorpresa es la compra de un terreno con construcciones ilegales (Foto: Studio MDF/shutterstock.com)
9. Comunicaciones antiguas
Las comunicaciones viejas, desgastadas y que no han sido trasladadas al balance de organismos especializados o gobiernos locales también pueden convertirse en un problema oculto. Puede tratarse de un transformador gastado que no se entregó a la organización de la red, o de un puente sin dueño que conduce a un pueblo que se vuelve peligroso en invierno.
“Estas instalaciones tienen un problema común: no se transfieren al equilibrio de la organización que debería ser responsable de su funcionamiento. Obligar a una organización de la red a reparar un transformador así oa un municipio a limpiar un puente así es una tarea difícil”, dice el abogado.
Es difícil protegerse completamente de tal problema, pero puede reducir los riesgos. Por ejemplo, pregunte a vecinos potenciales que conozcan todos los problemas del pueblo y que a menudo estén dispuestos a compartirlos.
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